对于外界普遍关心的市场形势问题，万科董事会主席郁亮作出最新研判。10月20日，在万科媒体沟通会上，郁亮表示，当前住房需求已从“有没有”走向“好不好“阶段，但针对新需求的市场供应不充分。

在他看来，市场积累的反弹力量和近期政策支持给恢复提供了一定动力，但市场短期恢复的基础还不牢固。他建议应该在供给端出台更积极举措。

当前住房条件被平均

在交流会上，关于市场是否存在供给过剩的问题，郁亮认为，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。

郁亮表示，目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。

他分享了一组数据：根据第七次人口普查数据显示，全国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，折合成使用面积只相当于日本1983年的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯基本门槛。

从城市人口增长、改善、更新的需求方面看，郁亮预计未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。而今年预计新开工不足7亿平方米，已经回到了2006年水平，距离10-12亿平方米的中枢值有较大差距。

郁亮直言，现阶段住房建设水平超跌了。“住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来，”郁亮直言。

不能指望政策解决所有问题

谈到短期市场表现时，郁亮分享了一组行业数据——8月以来，政策的发力释放了合理的住房需求，已显现出一定效果；在9月，一、二线城市成交面积环比增加13.4%；而10月上半月最新数据相较9月进一步好转。

在郁亮看来，市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力。但同时，他认为不能指望政策一招解决所有问题。“市场短期恢复的基础还不牢固，建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。”

他表示，尤其是在供给端，可以有更积极的举措。例如对于库存过多的地区，暂时放缓土地供应节奏，而对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，应考虑转变性质去做市场更需要的产品，这些都是地方政府权限内可考虑举措。

谈到企业如何穿越周期，郁亮认为，只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。“对万科而言，与客户、城市同步发展，就有生意做。”在他看来，客户方面，是客户对产品的要求越来越极致，企业只有在产品和服务上像消费行业一样追求极致，才能满足客户需求。

为了适应上述特点，万科选择了开发经营服务并重的战略。这其中的难点，郁亮认为首先是需要培养出“赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱”能力。

他以长租公寓业务为例，长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一。郁亮透露，万科通过建立一整套成熟打法，长短租结合、个人客户与企业客户结合，不断降低引流成本和提高运营效率，终于实现了利润回正。

郁亮进一步表示，万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的环节打通，万科就有望真正从开发商转变为不动产商。“当下不必过于悲观，他相信城市永不落幕，只要与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。”

此外，在交流会上，万科集团联席总裁、万物云董事长朱保全也透露，万物云正借助其蝶城战略进入家装市场，其“研选家”业务正处于快速增长阶段。

对于行业前景，朱保全表示，物业服务企业正处于地产产业链和大消费服务行业的交汇点，需厘清自身定位且增强独立性，在居住消费服务领域布局高增长业务。朱保全预测行业将出现“五化”趋势，即岗位物联网化、作业流程化与机械化、服务AI化以及管理报告数据化。

据朱保全介绍，上半年万物云蝶城数量从年初的584个增长到601个。截至6月底，万物云推进150个蝶城供应链改造，覆盖超过1000个住宅项目。